Un code à six chiffres remplace la clé, un thermostat se règle depuis un smartphone, un boîtier relie le tout à une application : le logement connecté séduit les locataires comme les propriétaires, et il pose des questions que le bail n’avait pas prévues. L’équipement appartient à celui qui l’achète, mais le logement reste au bailleur, et la loi du 6 juillet 1989 règle déjà ce partage, même si elle ne parle ni d’applications ni de boîtiers.
Un locataire peut-il poser sa propre serrure connectée ?
Le texte impose au locataire de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire. Remplacer le cylindre d’origine par une serrure à code, percer la porte pour fixer un lecteur ou remplacer un thermostat par un modèle connecté relève en principe de cette règle, puisque l’équipement loué est modifié. À défaut d’accord, le bailleur peut exiger la remise en l’état au départ du locataire, ou conserver les transformations à son profit sans que le locataire puisse réclamer le remboursement de ses frais.
Une exception existe lorsque l’installation met en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local : le propriétaire peut alors exiger, aux frais du locataire, la remise immédiate des lieux en l’état. Un lecteur branché à la va-vite sur l’installation électrique de l’entrée, ou une serrure motorisée qui bloque la porte en cas de coupure de courant, entre dans ce cas. Un échange de courriels entre les deux parties, avec le modèle choisi et la date de pose, laisse une trace que n’offre pas un accord de vive voix, souvent contesté à la sortie du locataire.
Quand c’est le propriétaire qui contrôle l’accès
Le cas inverse se rencontre dans les immeubles équipés d’un contrôle d’accès ou de serrures gérées à distance. Le bailleur qui désactive le code d’un locataire en retard de loyer, ou qui coupe l’accès à l’application au prétexte de la dette, se trompe de procédure. Changer les serrures d’un logement loué pour pousser son occupant dehors est une voie de fait, et la désactivation d’un code peut produire le même effet. Mon Avocat Bailleur rappelle pourquoi un propriétaire ne peut pas changer les serrures d’un locataire qui ne paie pas, même après plusieurs mois d’impayés : la loi qualifie ce geste de violation de domicile.
Le code pénal punit de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu’il habite sans avoir obtenu le concours de l’État, à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contraintes. L’introduction dans le domicile d’autrui par ces mêmes moyens, hors les cas où la loi le permet, est punie de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende. L’outil technique ne change pas la nature du geste : une coupure à distance expose le propriétaire à des risques comparables à ceux d’un changement de serrure, et la preuve peut être facile à réunir, car de nombreuses applications gardent l’historique des commandes envoyées.
Codes d’immeuble et chauffage collectif : quand l’accord du bailleur ne suffit pas
Le digicode de l’entrée, le lecteur de badges et l’interphone ne dépendent pas de l’appartement mais des parties communes. Un locataire qui veut y poser une serrure à code, ou simplement changer le code, doit passer par le syndic : la décision relève de l’assemblée générale des copropriétaires, et l’accord écrit du bailleur, aussi utile soit-il, ne remplace pas ce vote. Le règlement de copropriété précise souvent qui détient les badges et comment un nouvel occupant les obtient.
Le chauffage suit la même logique. Dans un immeuble en chauffage collectif, le thermostat de l’appartement ne pilote qu’une vanne : la régulation réelle se trouve dans la chaufferie commune. Le remplacer par un modèle connecté peut déséquilibrer la colonne et renchérir les charges. Avant d’acheter, mieux vaut vérifier le mode de chauffage inscrit au bail et lire le règlement.
Si la réponse du syndic est négative, les têtes thermostatiques sur les radiateurs restent une piste, sans toucher à l’installation collective.
Le jour où le bail prend fin
La seule voie pour récupérer un logement occupé reste la voie judiciaire. Le propriétaire fait délivrer un commandement de payer, attend l’expiration du délai de six semaines, puis assigne. Si le juge ordonne l’expulsion, un commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux, et l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit ce commandement, sauf exceptions. Pour un locataire qui doit 2 100 euros de loyers sur un appartement loué 700 euros par mois, cette procédure représente plusieurs mois, pendant lesquels la serrure, le code et le thermostat restent à la disposition de l’occupant.
Pour un propriétaire qui équipe son logement, le plus simple consiste à écrire les règles dans le bail ou dans un avenant : ce qui est installé, qui en détient les codes et les identifiants, et ce qui est remis à la sortie. Un inventaire des équipements connectés, avec les identifiants de chaque appareil et la réinitialisation au départ du locataire, évite de découvrir plusieurs mois plus tard qu’un ancien occupant garde un accès à distance.